Praktycznie wszystkie banki przy kredytach walutowych z LTV wyższym niż 80% oraz większość przy kredytach w naszej walucie, wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jest to podyktowane wprowadzeniem Rekomendacji T i na chwilę obecną jest to dobrze znana sytuacja dla kredytobiorców.
O tym, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie jest tanie wie każdy, kto zaciągał kredyt na 100% wartości nieruchomości. Np. w Deutsche Banku jest to 4,5% od brakującej kwoty brakującego wkładu i jest to stawka za 5 lat. To znaczy, że po pięciu latach bank sprawdzi, czy spłacone zostało co najmniej 20% wartości nieruchomości i jeśli nie, to ponownie naliczy opłatę ubezpieczenia wkładu własnego, już nie od 20%, ale np. od pozostałych 5 czy 8%.
Zakładając, że bierzemy kredyt na 350 tys. zł na 100% wartości nieruchomości, to mamy 20% powyżej wskaźnika LTV=80%. Czyli musimy na starcie zapłacić 4,5% od wartości 70 tys. zł – dokładnie 3150zł ubezpieczenia.
Sprawa komplikuje się po pięciu latach. Przy naszym kredycie na 350 tys. zł z oprocentowaniem nominalnym 6,5% spłacanym w ratach równych przez 30 lat – po 5 latach mamy spłacone niecałe 23 tys. zł. Zatem ponownie od kwoty 70000 – 23000 = 47000 płacimy 4,5%. Do zapłaty jest kolejne 2115zł ubezpieczenia.
W innych bankach jest podobnie. Opłata naliczana jest co 3 lata lub nawet co miesiąc. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest to bardzo niekorzystna sytuacja i najlepiej posiadać minimum 20% wkładu własnego kiedy decydujemy się na kredyt hipoteczny.
Jeżeli kupujemy mieszkanie czy dom w stanie deweloperskim, to aby za 5 lat nie płacić ponownie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, można wnioskować w banku o podniesienie wartości nieruchomości o wykonane przez nas prace wykończeniowe. To daje naprawdę sporo, bowiem przy cenie wykończenia metra kwadratowego przy poziomie 700-1000zł, możemy „wnieść” tym samym brakujący wkład własny i ominiemy w ten sposób ponownie ubezpieczanie brakującego wkładu własnego.
Wycena nieruchomości a wskaźnik LTV
Jest jednak znacznie lepszy i skuteczniejszy sposób na obronienie się przed zapłatą dużego ubezpieczenia. Większość banków, praktycznie wszystkie, które udzielają kredytów hipotecznych, wymaga wyceny nieruchomości w postaci operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wycenę może zrobić rzeczoznawca banku i będzie ona płatna niezależnie od tego czy zostanie nam udzielony kredyt. Ponadto, jeśli wniosek kredytowy będzie składany w kilku bankach, np. w dwóch czy trzech różnych bankach, to każdy z nich będzie wymagał osobnej wyceny.
Jednak najważniejszą rzeczą przy takiej wycenie jest wartość nieruchomości. Rzeczoznawcy banków wiedzą jak robić wyceny, aby nieruchomość nie była „za droga”. A to oznacza mniejszą szansę na niższe ubezpieczenie wkładu własnego.
Znacznie lepiej zlecić we własnym zakresie wycenę nieruchomości. Będzie ona droższa niż wycena banku, bo będzie kosztować ok. 700-800zł (w banku 300-600zł od każdej wyceny),, ale za to będzie płatna tylko raz, a nasz rzeczoznawca postara się podnieść wartość naszej nieruchomości.
Jaki może być tego efekt? Wycena mieszkania kosztującego 350 tys. zł z kredytem na 100% wartości nieruchomości i wycena na… 417 tys. zł ( prawdziwy przykład kredytu zaciąganego w maju 2011r.). Tym samym kredyt w 100% pokrywający rzeczywistą cenę nieruchomości ma LTV na poziomie tylko 84%.
Tym samym ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest płacone tylko od brakujących 4%, czyli zamiast 3150zł płacimy tylko 630zł. Nawet zakładając, że robilibyśmy tylko jedną wycenę w jednym banku za 300zł, to robiąc wycenę w banku płacimy 3450zł (wycena 300zł + ubezpieczenie 3150zł), a zlecając wycenę we własnym zakresie tylko 1430zł (wycena 800zł + 630zł ubezpieczenie). W ten sposób zostaje w naszej kieszeni minimum 2000zł.
Dodatkowo te 4% brakującego wkładu własnego zostanie spłacone w ciągu 5 lat i po tym okresie nie będziemy musieli płacić ponownie ubezpieczenia i zaoszczędzimy kolejne 2000zł.
Oczywiście sytuacja nie jest w 100% pewna, ponieważ:
- część banków na swoje listy rzeczoznawców, przed zleceniem wyceny we własnym zakresie należy sprawdzić listę rzeczoznawców akceptowaną przez dany bank (lub też kilka banków)
- nie ma pewności, że wycena będzie na naszą korzyść. Rzeczoznawcy opierają swoje wyceny na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a to oznacza, że mają tylko niewielkie możliwości wpływania na ostateczną wartość w wycenie. Jeżeli kupujemy nieatrakcyjną nieruchomość po niekorzystnych cenach, to nawet najlepszy rzeczoznawca niewiele będzie mógł pomóc.
Niemniej jednak warto przyjrzeć się jakiej wysokości ubezpieczenie będzie od nas wymagane przy podpisywaniu umowy o kredyt hipoteczny.
Poniżej prezentujemy wysokość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego dla kredytów złotowych oraz kredytów kredytów euro:
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego dla kredytów w PLN
| Bank | Wartość ubezpieczenia przy kredycie z niskim lub zerowym wkładem własnym | Okres za jaki jest pobierana opłata |
|---|---|---|
| Alior Bak | 1,44% kwoty brakującego wkładu | za 3 lata, z góry |
| Bank BGŻ | podwyżka marży o 0,4 p.p. | w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty |
| Bank BPH | 3,60% kwoty brakującego wkładu | za 3 lata, z góry |
| Bank Millennium | 3,50% kwoty brakującego wkładu | za 3 lata, z góry |
| Bank Pekao SA | 0,06% kwoty brakującego wkładu | w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty |
| Bank Pocztowy | 3,20% lub 3,90% kwoty brakującego wkładu | za 3 lub za 5 lat, z góry |
| BNP Paribas Fortis | podwyżka marży o 1 p.p. | w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty |
| BOŚ Bank | 3,50% kwoty brakującego wkładu | za 3 lata |
| Deutsche Bank | 4,50% kwoty brakującego wkładu | za 5 lat, z góry |
| Euro Bank | 3,00% kwoty brakującego wkładu | za 3 lata |
| ING Bank Śląski | 0,0834% kwoty brakującego wkładu | w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty |
| Kredyt Bank | 3,50% kwoty brakującego wkładu | za 4 lata, z góry |
| Lukas Bank | 2,75% lub 3,75% kwoty brakującego wkładu | za 3 lub za 5 lat, z góry |
| mBank | 4,50 % kwoty brakującego wkładu | za 3 lata, z góry |
| Nordea Bank | podwyżka marży o 0,25 p.p. | w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty |
| PKO BP | 2,90% kwoty brakującego wkładu | za 3 lata, z góry |
| Raiffeisen Bank | 3,97% kwoty brakującego wkładu | za 5 lat, z góry |
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego dla kredytów w EURO
| Bank | Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkadu własnego (LTV) | Koszt i okres za jaki jest pobierana opłata |
|---|---|---|
| Alior Bak | pożywej 70% | 1,29% za 3 lata, z góry |
| Bank BPH | brak | n/d |
| BOŚ Bank | powyżej 80% | 3,5% za 3 lata |
| BZ WBK | brak | n/d |
| Deutsche Bank | powyżej 80% | 4,5% za 5 lat, z góry |
| DnB Nord | powyżej 80% | n/d |
| Kredyt Bank | powyżej 70% | 3,5% za 4 lata, z góry, jednorazowo |
| mBank | powyżej 70% | 4,5% za 3 lata, z góry |
| Multibank | powyżej 70% | 4,5% za 3 lata, z góry |
| NORDEA | powyżej 80% | podwyżka marży o 0,25 p.p. |
| PEKAO SA | brak | n/d |
| PKO BP | powyżej 70% | 3,3% za 3 lat, z góry |
| Polbank | brak | n/d |